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BGH: Miethöhe und Mietwertgutachten

MIETRECHT | Der BGH hat seine Rechtsprechung zu Mieterhöhungsfragen bestätigt und in einzelnen Punkten fortentwickelt (BGH, Urt. v. 03.07.2013 – VIII ZR 263/12). Darauf weist die auf Bau- und Immobilienrecht spezialisierte Kanzlei Reinhold & Linke Rechtsanwälte hin. Nach der aktuellen Entscheidung genügt es formell, wenn der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen dem Mieter Tatsachen mitteilt, die dieser benötigt, um die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Unschädlich ist es, wenn der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen eine vom ursprünglichen Baujahr abweichende Baualtersklasse zugrunde legt, wenn die Wohnung aufgrund eines wesentlichen Bauaufwandes in einen neuzeitlichen Standard versetzt wurde (Vollmodernisierung).

 

Dem Fall lag eine Mieterhöhung für eine Doppelhaushälfte zugrunde, die in den Jahren 1912/1913 als Teil einer unter Denkmalschutz stehenden ehemaligen Zechensiedlung für Bergarbeiter errichtet wurde. In der zweiten Hälfte der 1980er Jahre passte die Vermieterin das Gebäude modernen Wohnbedürfnissen an. Im Mieterhöhungsverlangen vom 12. Juli 2005 ordnete sie das Haus der Mieter in die Baualtersklasse 1981 bis 1990 und in eine mittlere Wohnlage sowie als Einfamilienhaus mit 10%igen Zuschlag ein. Begründet wurde dies von der Vermieterin damit, dass das Objekt in der Folgezeit mittels eines wesentlichen Bauaufwandes in einen Zustand versetzt wurde, der neuzeitlichen Wohnungsansprüchen gerecht werde (Vollmodernisierung).

Die Mieter verweigerten die Zustimmung zur Mieterhöhung. Sie wendeten unter anderem ein, dass das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam sei, da eine unzutreffende Baualtersklasse zugrunde gelegt worden sei. Im Prozess wurde ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Gericht herangezogen. Im Gutachten zog der Sachverständige nur Wohnungen heran, die derselben Vermieterin gehörten.

Im Ergebnis sah der BGH das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen als formell wirksam an. Auf Grundlage seiner bisherigen Rechtsprechung genüge es in formeller Hinsicht, wenn dem Mieter im Mieterhöhungsverlangen im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er benötigt, um die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Dazu genüge etwa, wenn auf einen Mietspiegel Bezug genommen und die Wohnung in die betreffende Mietspiegelkategorie eingeordnet werde. An die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens dürften keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Die Angabe der nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelkategorie genüge dabei. Ob diese Einordnung in den Mietspiegel zutreffend ist, sei keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit eines Erhöhungsverlangens. Ebenfalls müsse ein Mietspiegel für die formelle Wirksamkeit nicht beigefügt werden, wenn dieser allgemein zugänglich ist.

Ebenfalls unschädlich sei auch, die Einordnung der betreffenden Wohnung in eine dem Baujahr entsprechend jüngere Baualtersklasse. Auch dieser Punkt sei keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens.

Das Gutachten des gerichtlich bestellten Gutachters sah der BGH aber nicht als geeignetes Begründungsmittel für die Mieterhöhung an. Materiell müsse bei einem gutachterlich ermittelten Mietwert nicht nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters stehen, berücksichtigt werden. Denn die ortsübliche Vergleichsmiete würde aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gebildet. Es sei ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte abbilden soll.

Zur Entscheidung: BGH, Az. VIII ZR 263/12

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